La loi Girardin
	Investissement dans le logement locatif

Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils réalisent dans les DOM-TOM entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 des investissements dans le secteur du logement.

Le secteur locatif libre :

Le logement doit être neuf et loué nu pour une durée minimale de cinq ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale. Les loyers par m² et les ressources du locataire ne sont pas plafonnés.

Le secteur locatif intermédiaire :

Lorsqu'ils réalisent des investissements dans le secteur locatif intermédiaire, les contribuables bénéficient d'une réduction d'impôt majorée sous réserve des conditions suivantes pour les baux conclus en 2008 :

- Le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas dépasser 145 € dans les départements d'outre-mer (plafond 2008).
- Les ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition au titre de 2007 ne doivent pas excéder 27 781 € (personne seule) ou 51 383 € (couple), sommes majorées en fonction du nombre de personne à charge :

- Le logement doit être neuf et loué nu pour une durée minimale de six ans à un locataire qui y fixe sa résidence principale.

Dans les deux cas la location doit prendre effet dans les six mois de la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le locataire du logement ne doit être ni le conjoint de l'investisseur, ni un membre de son foyer fiscal.

Montant de l'investissement :

La base de calcul comprend le prix d'acquisition plus les frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission...).
Le nombre d'investissements n'est pas limité.

Plafonnement du prix au m² de surface habitable :

Pour tous les investissements dans le logement, l'investissement est retenu dans le limite de 2 058 € HT par m² de surface habitable (plafond 2008).

Montant de la réduction d'impôt :

40 % du montant de l'investissement dans le secteur libre
50 % du montant de l'investissement dans le secteur locatif intermédiaire

Ces taux sont respectivement portés à 50 % et 60 % lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible.

Lorsque des dépenses d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement chacun des taux de réduction d'impôt est majoré de quatre points.

Imputation de la réduction :

La réduction d'impôt est étalée sur 5 ans.

EXEMPLE :

Pour un investissement de 170 000 € en 2008 dans le secteur locatif intermédiaire réalisé dans un logement de 75 m² habitables livré en 2008.

Plafonnement de l'investissement : 75 x 2 233 = 167 475 €.
La réduction d'impôt applicable au titre des années 2008 à 2012 sera de 16 747 €.

Plafonnement de la réduction d'impôt :

Pour une même année, le montant total des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer évoqués est limité, pour un même foyer fiscal, à la somme de 40 000 €.

Par dérogation, le contribuable peut opter pour un plafonnement fixé à 15% du revenu.

Ce plafonnement s'applique aux avantages procurés par les réductions d'impôt acquises au titre des investissements réalisés et des travaux achevés à compter du 1er janvier 2009.

Cependant, elles ne s'appliquent pas, entre autres aux réductions d'impôt qui résultent des acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009.

Plafonnement global des niches fiscales :

La réduction d'impôt acquise au titre des investissements outre-mer entre dans les dispositifs concernés par le plafonnement global de certains avantages fiscaux.

Ce plafond est fixé à 25 000 € majoré de 10% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu.

Il y a lieu d'appliquer en premier lieu le plafonnement spécifique aux investissements outre-mer et ensuite celui global des niches fiscales.

EXEMPLE :

En 2009, un contribuable dont le revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu s'élève à 300 000 € réalise un investissement outre-mer pour lequel il bénéficie d'une réduction d'impôt de 300 000 € étalée sur 5 ans soit 60 000 € par an.

1. Application du plafonnement spécifique outre-mer :
Le plafond est fixé soit à 40 000 €, soit à 15% du revenu sur option. En l'occurence, le contribuable a intérêt à opter pour les 15% du revenu lui permettant une réduction d'impôt annuelle de 45 000 € (l'excédant étant perdu).

2. Application du plafonnement global :
Dans ce cas particulier, le plafonnement global est porté (sans tenir compte de l'impact d'autres dispositifs concernés) à la somme de 55 000 €. Ce plafonnement global ne va donc pas opérer sauf si le contribuable dispose d'autres réductions concernés et que leur impact dépasse 10 000 €.

La réduction d'impôt est pratiquée pour le première fois l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure sans application de prorata temporis.

Elle s'impute directement sur l'impôt résultant du barème progressif avant imputation des avoirs fiscaux ou crédits d'impôt.

Si elle excède l'impôt dû par le contribuable ou le montant plafonné, elle ne peut donner lieu à remboursement.

Déficit foncier :

Pour un même logement, tout cumul est impossible pendant la période de l'engagement de location entre la réduction d'impôt pour investissement outre-mer et l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.

La réponse locative :

Le logement doit être loué dans les six mois de son acquisition ou de son achèvement, il convient donc dans la sélection de ces programmes de veiller à l'existence réelle d'une demande locative à la fois dans le site d'implantation du logement mais aussi au regard de la qualité de celui-ci.

Les perspectives de sortie :

Une revente étant toujours une sortie à envisager, bien s'assurer d'une demande d'hébergement forte sur le site d'investissement, d'une adéquation avec le logement acquis et d'une pérennité économique du site. Eviter les sites ou seule l'exploitation touristique draine l'économie car le risque y existe à moyen terme et l'absence de résidents vivant d'une économie diversifiée rend difficile toute revente.

Attention aux présentations proposant de transformer le logement en hébergement touristique au terme de l'engagement fiscal. Si cette option présente des intérêts, il convient de veiller à ce que le site présente de réels attraits touristiques et que l'offre d'hébergement ne soit pas déjà pléthorique.