La Loi Malraux

Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques.

L'immeuble

L'immeuble doit être affecté à l'habitation
L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé, tel que défini aux articles L 313-1 à L313-3 du code de l'urbanisme, le plan de sauvegarde de la zone devant avoir été rendu public.
Bien que devant opérer la restauration complète de l'immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention.
Les travaux doivent avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet, celle-ci doit intervenir avant le démarrage des travaux.

La location

Le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu à usage de résidence principale du locataire pendant une période de 9 ans minimum (depuis le 1er janvier 2009, 6 ans auparavant).

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration de l'immeuble.

Lorsque l'immeuble concerné par l'opération appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant six ans.

Charges déductibles

Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière " Loi Malraux ", ouvrent droit à déduction du revenu foncier, en complément des dépenses déductibles en application des règles de droit commun, les postes suivants :

Les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU).

Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.

Les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.

Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Les propriétaires, pour conserver le caractère déductible des travaux doivent être à l'initiative de ceux-ci, néanmoins rien ne s'oppose à ce que les copropriétaires confient par mandat ces différentes tâches à un ou plusieurs maîtres d'œuvre professionnels rémunérés en tant que tel.

Le Dispositif Malraux prévoit une réduction d’impôt de 40 % des dépenses effectuées.
Jusqu’au 31 décembre 2015, la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 étend cet avantage fiscal à la restauration complète et déclarée d’utilité publique d’un immeuble bâti, situé dans un quartier ancien dégradé.

Des modifications ont été apportées à compter du 1er janvier 2009 et deux cas vont se présenter désormais pour les investisseurs : les biens situés en secteur sauvegardé et les biens situés en ZPPAUP.

Déficit foncier

Sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant, les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l'occasion de l'opération de restauration à l'exclusion des intérêts d'emprunt.

Pour la prise en compte des charges, on notera que c'est l'année de décaissement qui doit être retenue.

Exemple :

Ce résultat sera imputable sur le revenu global à hauteur de 101 990 €, les 1 800 € de déficit trouvant leur origine dans les intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le propriétaire d’un bien réhabilité dans le cadre de la loi Malraux bénéficie d’une qualité patrimoniale exceptionnelle : emplacement au centre ville de premier ordre, immeuble de qualité architecturale reconnue, immobilier ancien entièrement remis à neuf et aux normes.

Une implantation à surveiller :

Veiller au site d'implantation car celui-ci sera garant des perspectives de location du logement et de sa valorisation dans le temps.

Un prix de revient à surveiller :

L'impact fortement défiscalisant pousse certains opérateurs à pratiquer des prix de vente excessifs, il convient donc de rester vigilant au prix de revient de son logement travaux inclus qui doit être cohérent au regard du marché immobilier local.

Un montage fiscal rigoureux :

Attention, les investisseurs doivent réellement être à l'initiative des travaux, si l'on ne veut pas que l'opération soit requalifiée en vente en l'état future de rénovation.