La loi Scellier

La loi Scellier, accessible aux investisseurs depuis le 1er janvier 2009, est un nouveau dispositif de défiscalisation qui vient révolutionner le paysage de l'investissement locatif.

Le principal attrait de la loi Scellier par rapport aux lois Robien et Borloo : une réduction d’impôt très avantageuse (jusqu’à 8 333 € par an) et extrêmement simplifiée. En effet, au lieu de recourir à un mécanisme d'amortissement du bien immobilier (comme en Robien et Borloo),le dispositif Scellier permet de déduire jusqu’à 37 % du prix d'acquisition du bien immobilier directement du montant de ses impôts.

Le logement

Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement neuf ou en état futur d'achèvement, bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. En 2009, l'investisseur a le choix d'opter pour la loi Scellier (réduction d'impôt) ou pour les dispositifs Robien ou Borloo (amortissement du bien).

La location

- L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

- Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

- La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d’effet du premier bail.

Loyer

Le loyer est plafonné selon la surface habitable du logement et la zone géographique.

Zone 1 : Paris, petite couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'azur ( bande littorale, Hyères-Menton ), Genevois français.

Zone 2 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse.

Zone 3 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'île de France.

Remarque : la Zone C (reste du territoire) est exclue du dispositif Scellier mais reste en vigueur pour des investissements avec les dispositifs Robien et Borloo.

Le locataire

Le locataire peut être l’un de vos ascendant ou descendant, dès lors qu'ils ne fait pas partie de votre
foyer fiscal.

Plafonds de ressources des locataires pour investir en loi Scellier intermédiaire :

- La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dont le montant ne peut excéder 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt en loi Scellier est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 et de 20 % pour les logements acquis ou construit en 2011 et 2012.

- La réduction d'impôt en loi Scellier est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

- Lorsque le logement est loué dans les conditions relevant du Scellier intermédiaire : respect des plafonds de loyer et ressources du locataire, un abattement de 30 % peut être pratiqué sur les revenus bruts. De plus, si le logement reste loué à l'issue des neufs ans dans les mêmes conditions, le contribuable continue à bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement pendant au plus 6 années supplémentaires (soit au total sur 15 ans une réduction de 37 % du prix de revient de l'investissement).

- Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

- La réduction d'impôt n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels la signature de l'acte a été régularisée avant le 1er janvier 2009.

La réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Scellier n'est applicable qu'aux logements neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation.

De plus, le régime Scellier a exclu la Zone C (zone "non tendue") de son dispositif, privilégiant les zones A, B1 et B2.

Combien de logements peuvent bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier ?
Lors d'un investissement en loi Scellier et au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement par an.

Peut-on bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier en achetant en indivision ?
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix d'acquisition correspondant à ses droits dans l'indivision.

Le site d'implantation :
Veiller au site d'implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :

- Perspectives de valorisation du bien en fonction de l'offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d'acquisition.

- Importance et pouvoir d'achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.

Les programmes packagés :
Etre vigilant aux produits " packagés " présentant l'investissement comme un unique support financier et occultant qu'il s'agit d'un actif immobilier qu'il conviendra un jour de valoriser.

Les parkings :
Le loyer n'étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d'augmenter la rentabilité de l'ensemble de l'investissement. Cette possibilité n'est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l'ensemble de l'investissement.

La sortie :
Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d'une moindre valorisation de ceux-ci.