La nouvelle taxation des plus-values immobilières
	(Loi de finances rectificative pour 2011)

Texte adopté (1)

Le Sénat a adopté sans modification le nouveau régime de taxation des plus values immobilières amendé par l’assemblée nationale (1). Cette réforme législative porte essentiellement sur le calcul de l’abattement pour durée de détention puisque les règles générales de calcul d’une plus value sont inchangées (2).

Entrée en vigueur du nouveau dispositif

- 1er février 2012 pour les cessions faisant l’objet d’un acte authentique ; - 25 août 2011 pour les apports d’immeubles ou de droits sociaux à des SCI de familles (« en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport »).

Calcul de la plus value brute (2)

Pour le calcul de la plus value brute le prix d'acquisition est le prix payé par le vendeur, tel qu'il est stipulé dans l'acte.

En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. À défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l’acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

FRAIS REELS

- 1° De toutes les charges et indemnités (deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI) ;
- 2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit ;
- 3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux (honoraires du notaire, commissions versées aux intermédiaires et dues par l’acquéreur en vertu du mandat)

=↑ Ou forfait fixé à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles (à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier) ;

4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble (ou son acquisition si elle est postérieure) : Uniquement lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

=↑ Ou forfait fixé à 15 % du prix d'acquisition (Cession d’un immeuble bâti plus de 5 ans après l’acquisition).

Si le contribuable n'est pas en mesure d'apporter la justification de ces dépenses, il peut pratiquer une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition (Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier) ;

5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ;

6° Des frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.

Calcul de la plus value nette (2)

- ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION

La plus-value brute réalisée par le vendeur est réduite d'un abattement spécial pour durée de détention fixé à :
–    2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
–    4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
–    8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
A compter du 1er février 2012 pour les actes authentiques (A compter du 25 août 2011 pour les apports d’immeubles ou de droits sociaux à des SCI de familles)

- ABATTEMENT FIXE

A l’abattement pour durée de détention sur le plus value brute s’ajoute un abattement fixe de 1 000 €.

Imposition de la plus value

Le taux d’imposition est fixé à 19 % pour l’année 2011. S’ajoutent les prélèvements sociaux fixés à 12,3 % pour 2011 et à 13,50% pour 2012.

Exemple d’une vente au mois de février 2012 (12ème année)

- Prélèvements sociaux pour 2012 : 13,50%

(1) Dossier législatif

(2) Bulletin Officiel des Impôts BOI 8 M-1-04